特别揭秘| 长租公寓首爆仓：本来是门好生意

这两天估计大家的朋友圈都被中介哄抢租赁房源这个事情刷了屏。

关键是，你刷也就刷了，干嘛拉P2P来垫背。

现在感觉，只要哪个行业出问题，媒体都会加一句：“一定比P2P暴雷更厉害”，以示这件事情的严重性。

以前别人问我做啥的，我说我做P2P自媒体的。现在别人问我做啥的 ，我说我是做金融自媒体的。

嗯。你们懂的。

既然说到房屋租赁，我们就聊聊这个房屋租赁吧。

1.0时代

二房东靠3点赚钱

我记得2010年左右的时候，就认识一个朋友，专门在深圳做二房东。

也就是把这些房东手上的房子租过来，然后通过隔断、装修、凤变冰的方式，提高价格出租出去。

房东本身也懒得去管理自己的房子，交给这种二房东打理，其实是不错的选择。

这个朋友公司大概有100多套这种房子在出租，当时就跟我说做这个还挺赚钱的。就是自有资金太少，做不大。

我问他，你怎么赚钱呢？

他告诉我，主要有这几点：

1、押金

租房人的费用一般是两押一付。而二房东因为长期合作，押金一般就一个月。所以这里面有一个月押金作为自由资金流动。从而可以去收到更多的房源。

2、装修期

二房东跟房东谈好条件的时候，一般会说，我大概需要半个月到一个月时间去装修。所以希望能够给这么一个装修期给到自己。

但实际上，这段时间是免费的。

很多房子其实没有太多装修，可能就稍微添置了几样东西，刷了个墙，就很快的租出去了。

3、差价

在那个时候，差价其实才是最重要的。比如一套房源收购回来租金是3000，租出去3500。那每个月就赚那500的差价。100套房子，一个月就赚5万。

当时他也没请几个人，所以生意算小打小闹，但规模一直有局限。

我当时也想过做这个生意，后来因为房源太难找而放弃了。

做这个生意的，最早的多半是做中介出生，跟很多业主比较熟，业主也比较信任他，就把房子交给他打理。所以才开始做这个。

而且核心的利润在于，能够低价的拿到房源。而我当时根本不具备这个资源。

2.0时代

出现平台，但客户难找

后来我改行去做P2P了。就遇到像类似的平台，而当时的业务模式已经发生变化了。

当时我有跟平台沟通过，他们的业务模式是这样的：在深圳、东莞这些地方，有很多绿本房、农民房、小产权房等等。而这些房产，在银行是完全贷不到款的。业主一般多是本地人，钱有，但也有缺钱的时候。

这个时候，就给他们提供一个这样的金融服务：你房东不是缺钱么？没问题，你把房子的租约给我就行。然后租客每个月的回款，来分期还给我。

比如，房东找平台借5万元。他的房子租金一个月是5千元。那么他只需要把这房子一年的租约转给平台就行。平台到一年后，总共收取了60000元的本金加利息。

看着利息并不高，一年也就20%的利息。

但要知道，还款是按等本等息来算的，所以实际的利息应该在37%左右。

我听完觉得，这确实是个很好的业务啊。因为确实没啥风险。

对于房子来说，租赁权永远是最大的。只要租约在，那么他一定会还钱。

但这也还是有一个小问题，就是这种客户其实很难去寻找。毕竟也不是每个有这种房源的人都缺钱，所以量一直做不起来。

3.0时代

风险被转嫁到租房人身上

房屋租赁发展到一定阶段，有些所谓的聪明人们，把产品进行了包装。把原来的租赁业务，变成了基于租金的贷款业务。而且把成本和风险，转嫁到了租房人的身上。

模式其实也很简单：

平台去找房东谈好一个价格，把房子租过来。然后通过隔断、装修、冰变凤的方式，把房子的租金提高。再找到那些需要租房的刚需租客们，把房子租给他们。

在租的时候，你可以选择传统的两押一付（有些地方是押一付三），也可以选择分期付款。如果选择分期付款，你就不用付押金，只需要每个月少许付一点服务费就行。

但是，你必须同意平台为你提供的贷款服务。

也就是，租房人实际上是从某个平台贷款了一笔钱，来一次性付了这一年的房租。然后自己慢慢分期还款。这种业务模式其实也有平台在做，前两天爆出问题的那个公司，贷款就是走的51返呗。

而51返呗，实际上就是杭州某P2P平台的资产端，某款现金分期产品。我就不点名了，怕有些脆弱的投资人受不了。自己百度搜下就知道了。

其实我觉得，这种业务模式也没有啥问题。

对于那些刚出社会的人，去租房子，确实没有那么多钱去两押一付&押一付三，通过贷款的方式去支付房租，减少前期的资金压力，没啥不好。

只是这帮房屋租赁中介，把这个市场玩坏了。

以前的房屋租赁中介，都是低价收购房源，然后通过装修等手段，让房子看起来变得物超所值，提高房租的溢价，来赚钱的。

现在的小年青们，都喜欢住看着时尚一点欧美一点的房子，愿意多花一点钱提高自己的居住质量。

就算不是中介，也有很多房东，也是通过这种冰变凤的方法提高租金的。

可能是因为大家都觉得这块市场有利润，所以热钱一股脑的全都进来了。

热钱进来了，服务商也会增加。这就跟团购早期的百团大战一样，大家都去抢用户。

那服务商多了，自然就会有竞争。竞争无非也就两块，一个是房源，一个是租客。

于是，房源就有了自如的抢房大战。为了获得房源，不惜提高成本去抢夺房源。导致部分北京的房屋租赁价格涨了20%。

租客这块，为了获得更多租客，很多平台都开始烧钱补贴租客，前期给他低成本的租金吸引用户。再竞争下去，说不定我们还能等到首月0租金。

那这些补贴的成本怎么赚回来呢？自然只能靠租金的差价和贷款的利润了。

租金的差价，因为房源竞争的关系，导致成本上涨，实际上差价变的越来越小。那么能赚的，还是贷款的服务费以及还款方式所占用的资金池。

因为租房人在选择贷款租房的时候，这笔钱其实应该是一次性打给租房人的。再由租房人按期去还给房东并且给平台手续费。

而实际操作中，这笔钱可能是刚到租房人的账户上，就立刻被划给了平台。

由于租金给业主是按月或者按季度支付的，而一次性借的，是整年的租金。

那么这样就产生了一个问题，实际上，租赁平台上，会有大量资金沉淀，成为一个资金池。

举个例子：一套房子一个月的租金是5千，一次性贷款的金额为6万。按季度付钱给房东，第一个季度只需要付1.5万。那么就有4.5万的沉淀资金。如果是10000套房子，那就有45亿的沉淀资金。

而从原则上来说，只要保证业务一直在增长，这个资金池只会跟雪球一样越滚越大。闲置资金只会越来越多。

有些租赁平台就会动歪脑筋，为了拼数据，抢房源，占赛道，拉风投，博上市。可能就会铤而走险，大幅度挪用这笔钱去做活动、打广告、抢房源。

这其实就是借了业主的租金，去做杠杆。

当业务一旦停滞下来，没有新的资金进来的时候，那意味着原来花掉的那些租金，以后每个月平台都要自己垫。

租房人的贷款，依旧要还。业主的租金，依旧要收。

租房人的钱，是还给贷款机构的。

业主的租金，已经被平台拿去花掉了。平台付不起的租金时候，这就崩盘了。

到时候，业主要求收回房子。租房人背着贷款，还得被赶出去。最苦逼的，还是租房人。

鼎家网络不是动歪脑筋的第一个，也不会是最后一个。

所以，在租房的时候，一定要注意这一点，别一不小心就背了一笔贷款，最后可能房子也没得住。

如果真付不起前期的押二付一，你去申请一俩张信用卡，刷个1-2万额度出来，去倒腾也能倒腾过来。

结语：

最后给这帮创业的孙子说一句，你烧风投的钱我一点意见没有，毕竟我们好歹还能得到点实惠。你看团购烧钱、打车烧钱、自行车烧钱，大家都得到了实惠。

但你烧老百姓的钱那我就有意见了。

那些刚毕业出来找工作的大学生，没地方住，还得背着贷款，不还还得上征信黑名单。最少一两年都缓不过来。这不是缺德么？

我常跟做金融的同行问一个问题：

你花的，到底是自己赚的钱，还是投资人的本金？

我也想问问这帮做房屋租赁的，同样的问题。弄明白这个问题的答案，你才有资格碰金融。

作者/源 | 老七玩金融